سند تغییر جهت تورم ملکی
گزارش «دنياي اقتصاد» از «تصوير بدون نويز حركت قيمت مسكن در تهران»
تازه‌ترین بررسی‌های به عمل آمده درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران از دو سند رسمی که نشان‌دهنده سقوط تورم ملکی در پایتخت است، رونمایی می‌کند.بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون براساس اطلاعات آماری مربوط به این دو سند رسمی، سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران به میزان چشم‌گیری در مقایسه با سه سال گذشته-دوره جهش قیمت- کاهش یافته است و با استناد به این دو سند رسمی می‌توان اعلام کرد تورم ملکی سقوط کرده و بازار در فاز پساجهش قرار گرفته است.
دو گروه اطلاعات رسمی و آماری شامل تصویر بدون نویز آمار معاملات مسکن شهر تهران وهمچنین آمار رسمی از قیمت قطعی فروش واحدهای مسکونی در پایتخت نشان‌دهنده سقوط بی‌سابقه تورم مسکن در شش ماه اول سال جاری در مقایسه با شش ماه اول سال‌های 97 تا 99 است.
مرکز آمار ایران دیروز، در گزارشی، تصویر بدون نویز از وضعیت قیمت مسکن در شهر تهران طی شش ماه اول سال جاری منتشر کرد.داده‌های مربوط به اطلاعات ارائه شده در این گزارش که با استفاده از شاخص آماری هدانیک محاسبه شده است در واقع نشان‌دهنده تصویر بدون نویز تغییرات قیمت مسکن در این دوره زمانی در شهر تهران است.
از آنجا که در ماه‌های گذشته تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران به زیر کف رکودی سقوط کرده است برخی پارامترهای مربوط به مشخصات واحدهای مسکونی معامله شده نظیر سن آپارتمان، موقعیت ومنطقه‌ای که در آن واقع شده است، مساحت و…بر روی محاسبه میانگین قیمت و سطح تورم مسکن شهر تهران اثرگذار بوده وایجاد نویز می‌کند.
با استفاده از شاخص آماری هدانیک اثر این پارامترها بر تحولات قیمت مسکن حذف شده و در نهایت تصویر بدون نویز از اطلاعات واقعی تحولات قیمت مسکن استخراج می‌شود.
اما در مواقعی که بازار معاملات مسکن در شرایط رکودی قرار ندارد وسطح مناسبی از معاملات خرید مسکن به لحاظ تعداد در بازار انجام می‌شود، اثر این پارامترها نیز در برآورد میانگین قیمت مسکن کل شهر محدود و عملا بی‌اهمیت است.
سقوط تورم در تصویر بدون نویز
تصویر بدون نویز تغییرات قیمت مسکن که با استفاده از شاخص هدانیک و پس از حذف پارامترهای اثرگذار بر تغییرات قیمت مسکن از بازار معاملات املاک شهر تهران به دست آمده است نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت در شش ماه اول سال جاری (نیمسال 1400) در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سه سال گذشته (نیمسال اول سال‌های 97، 98 و 99) به میزان محسوسی کاهش یافته است.
برآوردهای انجام شده با استفاده از این شاخص نشان می‌دهد در نیمسال اول 1400، در مقایسه با شش ماه اول سال 99 میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 9 درصد افزایش یافته است.
این میزان در شش ماه اول سال 99 نسبت به نیمسال اول 98، برابر با 60 درصد بود.مقایسه این دو آمار نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در این بازه زمانی (نیمسال اول 1400 نسبت به نیمسال اول 99)، به یک ششم کاهش یافته است.
این کاهش تورم شش ماهه مسکن، در آمارهای مربوط به تورم مسکن در معاملات قطعی (آمارهای ارائه شده درباره تحولات قیمت مسکن پایتخت که از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود) نیز نمایان است.
براساس اطلاعات مربوط به این گزارش آماری، تورم مسکن در نیمسال اول 1400 به 7/ 4 درصد رسیده است.این میزان در مقطع زمانی مشابه سال گذشته برابر با 55 درصد بوده است.
کارنامه بدون نویز تغییرات تورم مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد تورم مسکن در شش ماه اول سال 97 در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل برابر 44 درصد بوده است.این میزان در آمارهای بانک مرکزی نیز همین مقدار بوده است.تورم مسکن شهر تهران ظرف شش ماه اول سال 98 نیز هم در کارنامه بدون نویز تورم مسکن و هم در آمارهای مربوط به تورم مسکن در معاملات قطعی، نسبت به شش ماهه اول سال 97 برابر با 15 درصد بوده است.از آنجا که در این دو سال، حجم معاملات خرید مسکن بالا بوده است و هنوز معاملات به لحاظ تعداد خرید واحدهای مسکونی در پایتخت به زیر کف رکودی سقوط نکرده بود، اثر نویزهای قیمتی نیز محدود بوده است.
در واقع پارامترهایی مانند سن، مساحت، منطقه و موقعیت واحدهای مسکونی زمانی می‌تواند محاسبه سطح واقعی میانگین قیمت مسکن در کل شهر را تحت تاثیر قرار دهد که تعداد معاملات صورت گرفته محدود باشد.اما زمانی که تعداد معاملات زیاد باشد و بازار در شرایط رکودی قرار نداشته باشد این نویزها بی‌اثر می‌شود.از این رو دیده می‌شود که در دو سال 97 و 98 که تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران زیاد بوده است تورم شش ماهه اول سال، هم در تصویر بدون نویز (آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار با استفاده از شاخص هدانیک) و هم در کارنامه تغییرات قیمت مسکن در معاملات قطعی (آمارهای بانک مرکزی)، برابر است.در شش ماه اول سال 97 مجموعا 66 هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که رقم مناسبی از معاملات محسوب می‌شود.این میزان در شش ماه اول سال جاری به 29 هزار معامله خرید مسکن کاهش یافت.
اما در سال‌های 99 و 1400 که تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران به زیر کف رکودی سقوط کرد، این دو آمار با یکدیگر اختلاف دارند که علت آن به حذف نویزهای گفته شده از آمار کل شهر در یک گزارش و عدم حذف آن در گزارش دیگر برمی‌گردد.
بنابراین و از سوی دیگر، این دو دسته آمار از سوی دیگر نویز‌دار شدن تورم مسکن در یکی دو سال گذشته را اثبات می‌کند.به این معنا که در دو سال گذشته از آنجا که تعداد معاملات خرید وفروش مسکن زیر کف رکودی قرار داشته است عواملی مانند سن واحدهای مسکونی معامله شده در هر ماه، مساحت و موقعیت آنها نیز در محاسبه واعلام میانگین قیمت مسکن کل شهر تهران اثرگذار بوده است.به همین دلیل دیده می‌شود بعد از حذف اثر این پارامترها از واحدهای مسکونی معامله شده، تورم مسکن در گزارش مرکز آمار که با استفاده از شاخص هدانیک محاسبه واعلام شده است با تورم مسکن در آماری که اثر این پارامترها از محاسبه قیمت میانگین حذف نشده است، متفاوت است.
علت تفاوت 1400 با سه سال گذشته
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به این دو گروه آمار رسمی نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن شهر تهران با سه سال گذشته فرق دارد و شرایط متفاوتی را تجربه می‌کند.
سرعت رشد قیمت مسکن در حالی با استناد به آمار بدون نویز تورم ملکی در نیمسال اول امسال در مقایسه با نیمسال اول سال گذشته به یک ششم کاهش یافته است که این روند در آمارهای مربوط به تغییرات قیمت مسکن در معاملات قطعی نیز مشاهده می‌شود.
آمارهای بانک مرکزی درباره تحولات قیمت مسکن در شهر تهران در شش ماه اول سال جاری نشان می‌دهد تورم مسکن در این بازه زمانی برابر 7/ 4 درصد بوده است در حالی که این میزان در شش ماه اول سال گذشته در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال قبل از آن معادل 55 درصد گزارش شده است.
این موضوع نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در آمارهای استخراج شده از معاملات قطعی بدون حذف نویزهای اثرگذار بر تغییرات تورم ملکی نیز در شش ماه اول سال جاری در مقایسه با نیمسال اول سال گذشته به حدود یک‌دهم رسیده است.
آمارها نشان‌دهنده تفاوت فاحش بازار معاملات مسکن سال جاری با سال‌های قبل است و از کشیده شدن ترمز تورم شدید در بازار حکایت دارد.
در شرایطی که به دنبال جهش سه ساله قیمت مسکن در شهر تهران روابط درونی بازار مسکن پایتخت همچون نسبت قیمت به اجاره، نسبت قیمت تهران به سایر شهرها، فاصله متعارف قیمتی بین مناطق شمال و جنوب پایتخت و…مختل شده است، تحت تاثیر ضعف شدید قدرت خرید خانوارها، حضور تقاضای مصرفی در بازار بسیار کمرنگ شده است و همچنین تقاضای سرمایه‌ای نیز نسبت به سال گذشته در بازار کاهش یافته است.
همه این موارد باعث شده است بازار معاملات مسکن در حرکت به سمت فازپساجهش قرار گرفته و تورم مسکن در سال 1400 سقوط کند.
چرا پساجهش محسوس نیست؟
اما یک سوال مهم که در این زمینه مطرح است آنکه چرا با وجود همه این واقعیت‌ها و با وجود کاهش قابل توجه سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت باز هم بازار مسکن با تورم مثبت همراه است؟ در واقع چرا با وجود اینکه پارامترهای زیادی برای کاهش قیمت مسکن و توقف تورم ملکی رصد می‌شود اما همچنان تورم در بازار ملک مثبت است؟
برای پاسخ به این پرسش دو نکته مهم را می‌توان مورد توجه قرار داد.اول آنکه تجارب پیشین در بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد پساجهش در بازار مسکن همواره به معنای کاهش قیمت اسمی نیست.بلکه در عمده موارد قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی و تورم عمومی) در بازار کاهش می‌یابد.
اما برخی کارشناسان معتقدند به دلیل طولانی شدن دوره جهش شدید قیمت در بازار مسکن (سال‌های 97 تا 99) سناریوی کاهش قیمت اسمی در دوره پساجهش نیز برای بازار معاملات املاک مسکونی شهر تهران متصور است ومی‌توان انتظار داشت در صورت از بین رفتن انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی، قیمت اسمی نیز در مسیر کاهش قرار بگیرد.
چرا که در شرایط فعلی نه تنها متقاضیان مصرفی توان خرید ندارند بلکه متقاضیان سرمایه‌ای نیز به دلیل رکود عمیق بازار و نبود چشم‌انداز جهش در کوتاه‌مدت ومیان مدت، حضور خود را در بازار مسکن محدود کرده وکاهش داده‌اند.
شرایط بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد ورودی سرمایه‌گذاران به بازار معاملات مسکن پایتخت نیز مانند تقاضای مصرفی به‌شدت افت کرده است.
اما اینکه چرا با وجود کاهش محسوس سرعت رشد قیمت مسکن و همچنین کاهش تقاضا در بازار، آن طور که باید فاز پساجهش ملکی در شهر تهران دیده نمی‌شود، به اثر یک فاکتور بیرونی بر تحولات درونی بازار ملک برمی‌گردد.
این فاکتور بیرونی اثرگذار بر تحولات بازار مسکن «ریسک غیراقتصادی» است.در نیمه اول سال جاری به دنبال کمرنگ شدن انتظارات تورمی تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و امیدواری به احیای برجام، سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت کاهش یافت.
بررسی‌ها نشان می‌دهد درصورت ادامه این امیدواری‌ها و از بین رفتن این ریسک‌های غیراقتصادی، علائم پساجهش و کاهش سرعت رشد قیمت مسکن (کاهش قیمت واقعی و حتی کاهش قیمت اسمی) پررنگ‌تر از نیمسال اول 1400 مشاهده شود.
کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی می‌تواند در نتیجه از سرگیری مذاکرات برجام و حصول نتیجه در این زمینه، فضای پساجهش در بازار مسکن را به‌طور محسوسی نمایان کند.
کارنامه قیمت مسکن شهریور
گزارش ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران درباره کارنامه معاملاتی بازارمسکن در شهریور ماه امسال نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن شهر تهران بعد از حذف نویزهای قیمتی در این ماه در مقایسه با ماه قبل – مرداد 1400- معادل 2/ 1 درصد کاهش یافته است.این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 8/ 23 درصد افزایش داشته است.تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران نیز روند کاهشی را نشان می‌دهد.این میزان در ماه قبل 7/ 33 درصد بوده است.
از اسفند ماه 96 تاکنون تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران بیش از این میزان بوده است.در واقع این میزان رشد قیمت مسکن در شهریور ماه امسال در مقایسه با ماه مشابه سال قبل -شهریور سال گذشته- از اسفند ماه 96 تاکنون به لحاظ کمترین میزان تورم نقطه به نقطه بی‌سابقه بوده است.
ادامه روند کاهشی تورم نقطه به نقطه مسکن در کارنامه تحولات قیمتی بازار املاک شهر تهران شاهد دیگری بر قرار گرفتن بازار در فاز پساجهش است.