مصطفی‌قلی خسروی
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران
روند بازار مسکن بعد از یک دوره ۳ساله افزایش قیمت در سایه تنش‌های اقتصادی، چند ماهی است که تغییر کرده و به‌صورت مقطعی با کاهش یا ثبات قیمت‌ها مواجه است و این می‌تواند اتفاق نویدبخشی برای این بازار مهم باشد.
البته به‌واسطه متناسب نبودن رشد قیمت در اقتصاد ایران با قدرت خرید خانوارها، حتی در دوره افزایش قیمت مسکن نیز این بازار با رونق معاملاتی قابل‌توجهی مواجه نبوده؛ اما می‌توان امیدوار بود که با کشیده شدن ترمز رشد قیمت مسکن و در مقابل بهبود توان مالی مردم، این بازار افزایش تعداد معاملات در بازه قیمتی معقول را تجربه کند.
برای تحلیل و تفسیر واقعیت‌های بازار مسکن، بیش از آنکه گرفتار تعابیری همچون حباب قیمتی شویم و بخواهیم مردم را در دوره انتظار ارزان شدن مسکن، آن‌هم به‌معنای رایگان شدن آن سرگردان کنیم؛ بهتر است از منظر عرضه و تقاضا به بازار مسکن بپردازیم و براساس تحولات این شاخص و دلایل آن، زمینه را برای برنامه‌ریزی خانوارها هموار کنیم. حقیقت این است که در شرایط فعلی، تقاضا در بازار مسکن به‌شدت تضعیف شده و عرضه موجود، به‌مراتب قوی تر از تقاضای خرید است؛ ازاین‌رو، قیمت مسکن ناگزیر باید تا اندازه مورد توافق متقاضیان افت کند و این با ادامه‌دار شدن دوره ثبات اقتصادی می‌تواند شرایط مساعدتری را برای خانه‌دار شدن خانوارهای طبقه متوسط فراهم آورد.
بررسی تحولات کف بازار مسکن در ماه‌های اخیر حاکی از آن است که با ضعیف شدن قدرت خرید خانوارها، همین تعداد انگشت‌شمار معاملات مسکن نیز ناشی از حضور متقاضیانی است که تصمیم داشته‌اند واحد مسکونی خود را تبدیل به ملک بهتری کنند و به‌دنبال خرید واحدهایی با متراژ بزرگ‌تر بوده‌اند یا قصد خرید مسکن در مناطق بهتر شهر را داشته‌اند اما در شرایط فعلی بازار، بنا به سطح توان مالی خود در حال خرید خانه‌هایی کوچک‌تر در مناطق ارزان‌تر شهر هستند و متقاضیان مصرفی دهک‌های ضعیف‌تر، عملاً از چرخه تقاضای مؤثر مسکن حذف شده‌اند.
به‌عبارت‌دیگر، معاملات فعلی بازار مسکن نمی‌تواند ملاک توان خرید جامعه محسوب شود و سهم بسیار ناچیزی از آن به خریداران مصرفی کم‌توان اختصاص دارد؛ اما با اصلاح سازوکار بازار مسکن و هدایت حمایت‌های دولتی به سمت متقاضیان مصرفی، بازار مسکن دوباره به سطحی از کارآمدی خواهد رسید که تقاضای مصرفی نیز بتواند نسبت به خرید آپارتمانی متناسب با الگوی مصرف اقدام کند.
نکته قابل توجه این است که در طول سال‌های متمادی به‌واسطه جهش شدید قیمت مسکن در مقایسه با تغییر توان مالی خانوارها، عملاً شرایط خرید خانه به‌عنوان یک نیاز اصلی خانوار سخت‌تر شده و حتی در شرایط فعلی بازار که انتظار کاهش ثبات و قیمت قوی‌تر از احتمال افزایش قیمت است، بازهم موضوع خانه‌دارشدن یک اتفاق سخت محسوب می‌شود؛ اما در این میان اتفاقاتی نظیر ساخت مسکن دولتی، قادر است هم برای اقشار ضعیف میان‌بری برای خانه‌دارشدن ایجاد کند و هم با کاهش تقاضای کل بازار مسکن و جذب نقدینگی سرگردان در اقتصاد، از موج‌های تورمی این بازار بکاهد که نتیجه آن کاهش شیب افزایش قیمت مسکن و فرصت‌دادن به طبقه متوسط، برای تجهیز منابع مالی است.
البته تحقق این مهم، نیازمند اصلاح برخی از رویکردهای سیاستگذار در قواعد ثبت‌نام از متقاضیان مسکن دولتی است؛ به‌گونه‌ای که راه را برای همه متقاضیان واقعی و واجد شرایط باز بگذارد و با محدود کردن دوره مجاز ثبت‌نام به یک دوره خاص، زمینه ایجاد رانت برای امتیازهای مسکن دولتی و به راه افتادن بازار فروش امتیاز را فراهم نکند. در حقیقت، دولت در ماجرای بزرگ ساخت ۴میلیون واحد مسکونی در ۴سال باید خود را متعهد به خانه‌دار کردن همه متقاضیان واقعی مسکن بداند و با تسهیل خانه‌دار شدن تقاضای مصرفی، تداوم روند رو به بهبود بازار مسکن شهری را نیز تضمین کند./ روزنامه همشهری